6月4日，住房和城乡建设部会同中国人民银行、中国银行业监督管理委员会三部委联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。可以说，这个目前为止最为严苛的二套房认定标准，在之前政策调控上进一步抑制了投资买房行为和部分改善性需求，由此市民对其调控效果及房价止稳再添期望值。

　　二套房认定三步走

　　新政可谓最严苛

　　在2010年4月前，我市银行的通行做法是“认贷不认房，且区别化认贷”，具体来说就是从征信系统中看贷款人是否有过借款买房的记录，如果有一套房仍然在按揭还款，那么新购房屋认定为二套房，如果之前贷款已还清，再次贷款买房可按照一套房来执行。

　　2010年4月中下旬，房贷新政出台后，二套房认定有所加严，只要夫妻任何一方在银行有过贷款记录，再贷款买房就算二套房。

　　那么最新的二套房认定标准是怎样的？通知规定，有以下三种情况之一的，要执行二套房信贷标准：

　　一：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。

　　二：借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。

　　三：贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。

　　（家庭成员包括借款人、配偶、未成年子女。）

　　可以看出，新的二套房认定政策，是“认房又认贷”。在银行的征信系统记录外，还将房管部门房屋登记系统内的记录纳入，双把锁认定二套房，此外还将未成年子女加入到家庭成员的核查范围中。

　　新标准的通行做法

　　昨日，记者咨询了市区多家售楼中心和中介公司，工作人员均表示，目前还未施行新的认定标准，由于从政策出台到实施需要一段时间，还不确定何时会执行新标准。

　　记者从外地媒体报道中了解到，一线城市已经开始执行新标准，且在实施细节上确定了通行做法。在查询房屋信息上，首先银行的征信系统可以查到国内任何省市和各家银行的贷款信息，其次向房管部门核查房屋登记信息，核查申请一般由银行提出。由于房屋登记信息目前尚未联网，所以外地房产无法查询，在未查出有房屋信息的基础上，借款人向银行提交书面保证，明确有无房产，若保证书核查有假，将影响借款人未来买房、买车、办理信用卡等行为。

　　本地投资和改善需求受抑制

　　新标准的出台，对于本地投资客及市民的改善型购房来说，抑制作用明显加强，无论是投资还是自主，再贷款购房，都要执行五成首付、1.1倍利率的政策，无疑增加了购房成本。房产经纪人陈先生表示，根据我市目前情况来看，绝大多数的投资客之前都通过贷款来投资房产，此标准若严格执行，继续投资房产的应该很少。“而且对于有改善型需求的市民来说，这个标准影响很大。”据介绍，作为本地购房者来说，家里有一套非贷款的房产，是很正常的现象，这些房子要么面积小了，要么年久失修，有改善型需求是很合理的。“之前老房子没有贷过款，现在想买一套新房改善一下，如果也要多付利息，感觉有点受伤。如果要卖老房买新房，那中间一段时间住哪里去呢？”正在中介公司看房的李霞直言政策看不明白，想不清楚。

　　刚性需求受影响不大

　　年轻市民在新标准出台后最关心的问题是：“我结婚买房是否受影响呢？”据了解，新政策的家庭成员中仅包括未成年子女，就表示成年子女单独计算，因此即使父母的老房子不会影响成年子女贷款买房，即使房产证上有子女的名字，子女也仅占有1/3的产权,只要产权累计不超过一套，且子女工作有收入来源，不依靠父母作为共同借款人买房，按照外地通行做法，还是可以首套房贷款政策买房。

　　市民对调控效果又一次期待

　　之前4月份的房贷新政出台后，市民多表示楼市可观望，如今一个半月过去了，我市楼市的确呈现了一丝不太明朗的态势。根据房管部门的备案数据，住宅登记备案6.4套，较上月环比下降14.57%，二手房成交则较上月环比下降72.85%，双双下跌。此外，五月最后一周，住宅成交量仅为82套，为2010年来最低周。虽然房价依然坚挺，部分楼盘甚至再次提高了开盘价，但是购房者已明显呈现出持币观望的态度。一般来说，像巢湖这样的三线城市，新政策从出台到实施到效果体现，要有1—2个月的过渡期，目前的这个销售情况也在大部分市民的“意料之中”。

　　那么新政出台后，是否能扩大调控效果，止稳房价，甚至带来下跌行情呢？在房产讨论群中不少网友表示，对此抱有很大的期望。“国家对于楼市的调控政策一波接着一波，影响也会一点点体现，当房产开发、购房贷款等都遭遇瓶颈之时，开发商必定会加大优惠幅度，降价也未必不可能。”网友唐先生说他想买房，但将保持耐心继续观望。