“中国城市化率只有45%,每年有1000多万人进城,房价必然上涨!”

    我在不同场合听过无数次这样的讲话。我们先不去评价房价是否会上涨,但以城市化作为房价上涨的理由并不充分,也不科学。

    城市化率增加,只是表示房地产需求量在增加,市场的蛋糕在做大,这是一个“量”的概念;而房价上涨,是一个“质”的概念。

    小产权房待救赎 北京整治动真格 央企民企国企三分国储油存储资格 淡水河谷表态铁矿石继续涨价 郎咸平：中国正被复制成日本第二 房产税风声：房东酝酿涨房租 《非诚勿扰》惊世骇俗男(图) 　　需求量的增加,并不一定表现为价格的上涨,而供不应求才是价格上涨的原因,但总有一些专家有意无意地回避这个问题,动不动把城市化为高房价（或继续上涨）进行背书。

    以汽车产业为例。为什么汽车价格随着保有率增加而下降,而房价随着城市化率增加而上涨呢？主要原因在于供应环节。

    房地产市场是一个“怪胎”,一线土地市场上高度垄断,二级房屋市场高度市场化,这些“混搭机制”滋生了投机环境,本来就不多的房屋控制在富人阶层和投机分子手中,导致房价单边恶性上涨,正常的价格机制彻底失灵。

    如果供需失衡是房价上涨直接原因的话,极度宽松的货币政策是导致房价上涨的内在动力。首先是货币超量供应,M2从1999年末的13.2万亿元上升到了2009年的61万亿元,增长了518%,而中国的名义GDP同期增长了373%,剔除价格因素实际GDP只增长了254%,也就说中国的货币供应增长高于实体经济增长的2倍还多。

    同时,房地产市场是货币最大的蓄水池,在房屋存量受到垄断控制下,房价势必上涨。在居民消费类贷款里,90%左右是住房按揭贷款等中长期贷款,所以用新增中长期消费贷款数据来看信贷政策对房地产的影响。比如从2009年3月开始至2010年4月期间新增贷款急剧放大,房价就开始急剧飙升。