房产新政已近百日，京城楼市经历了一轮急速下跌。成交量暴跌、二手房价大降、新房价格松动，楼市的种种表情带来了无数关于市场未来的悲观预测。21世纪不动产的专业人士认为，7月份，也就是新政百日之际，北京二手楼市经历了一轮急速下跌之后迎来阶段性底部。而新房市场将拉开降价大潮的序幕。

　　●4月份开始至今 成交量暴跌

　　自4月份楼市调控政策密集出台以来，京城楼市成交量出现大幅下滑。

　　今年5、6月份，全市共成交新房约1.9万套，其中住宅约1.1万套，同比分别下滑了59.4%和68.1%。具体到各个项目，从五月份以来，北京多家开发商的新盘出现“零成交”情况。而二手房方面，过去两个月共成交二手住宅约2.4万套，同比下滑44.3%。

　　值得注意的是，由于新政对异地购房者在京购房做出了从未有过的严厉限制，自新政以来异地在京购房者数量锐减。根据21世纪不动产的监测数据显示，已经由去年的四成下滑至目前的一成。同时，投资性需求也已基本绝迹。

　　●二手房价跌出阶段性底部

　　自新政以来，京城楼市成交量暴跌，开发商、购房者、业主对未来房价的预期出现了根本性转变，降价的到来已是意料之中。

　　在经历了约半个月的死扛之后，北京部分区域的个别楼盘开始降价，之后降价楼盘数量越来越多，降幅从几万元到上百万元不等。以通州的新房市场为例，近期区域内的新盘开盘价仅为16000元/平方米左右，而在新政前，通州新房价格达到27000元/平方米，降幅超过万元。

　　二手房方面，根据21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示，仅仅5月份，北京市二手房均价就比新政前下跌了约10%，其中通州、望京是此前房价暴涨的区域，跌幅超过了15%。目前二手房价首轮调整已基本结束，未来二手房价降呈现稳中略降的态势。

　　记者在近日走访过程中还了解到，随着房价的下调，买卖双方心态也发生了一些变化。在马家堡、果园等中介，经纪人告诉记者最近一段时间，购房者的购房意愿明显增强了。同时，一些此前降价幅度较大的区域，业主已不再愿意主动降价。

　　业内人士分析，在经历了一个多月的价格下调之后，一些区域的房价已处于相对低位，吸引了购房者出手买房。同样的，北京许多区域的房价在经过大幅价格调整之后，已经在某个价位徘徊很长时间，而这个价位很可能是这段时间内区域房价的底线。

　　●调控百日或成新房降价开端

　　在新政百日之后，也就是今年的7月份，很可能成为本轮新房价格下调的开端。

　　“7月份很可能是新房房价的拐点。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，根据以前的市场调整规律，在二手房价下调之后，新房房价就开始下滑。此前，北京的二手房价已经基本完成了首轮的价格调整，目前新房价格也已进入下行通道。“预计从本月开始，就正式拉开新房市场大规模降价的序幕，到9、10月份开发商在降价的同时会大规模推盘，本轮新房调整将持续到明年年初。”

　　同时林蕾认为，两个多月来新政收到了显著效果，现在楼市正在朝着调控的预期转变，预计短期内不会有更严厉的调控政策出台。